"‘거주’ 표현 있었지만, 홍보물에 ‘법적 용도는 숙박시설’ 정보 함께 구체적 제공"

대법원 전경.(사진=김윤아 기자)



생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 쓸 수 있다고 생각하고 계약했더라도, 그 사정만으로 분양계약을 취소할 수는 없다는 대법원 판단이 나왔다.

분양 과정에서 일부 "거주" 관련 표현이 사용됐더라도, 계약서와 홍보자료에 해당 건물의 법적 성격과 사용상 제한이 함께 기재돼 있었다면 수분양자의 착오를 쉽게 인정할 수 없다는 취지다.

대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 1월 29일 수분양자 A 씨 등과 시행사 B 사 사이의 부당이득반환 청구 사건에서, 원고 일부 승소로 본 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다(2025다217022).

이번 사건은 생활숙박시설 '서초 로이움지젤' 분양계약을 둘러싸고 벌어졌다. 사업 시행사인 B 사는 2021년 1월부터 2월 사이 A 씨 등과 분양계약을 맺었다.

당시 국토교통부는 생활숙박시설의 주거용 사용이 늘어나는 상황을 문제로 보고 2021년 1월 관련 제도 정비를 예고했다.

예고안에는 생활숙박시설이 숙박업 신고 대상 시설이라는 점을 분명히 하고, 분양 공고에도 "주택 사용 불가"라는 문구를 명시하도록 하는 내용이 담겼다. 이후 2022년 5월 건축법 시행령이 개정됐다.

A 씨 등은 분양 당시 시행사 측이 실제 거주가 가능한 것처럼 홍보해 계약을 체결하게 됐다고 주장했다. 이들은 "실거주 가능성에 대한 착오로 계약을 맺었다"며 계약금 반환을 요구했다.

1심은 이 같은 청구를 받아들이지 않았다. 홍보자료와 계약서 등을 보면 해당 건물이 주택이 아니라 생활형숙박시설이라는 점이 반복적으로 드러나 있고, 수분양자들의 착오가 시행사로부터 유발됐다고 보기 어렵다고 판단했다.

반면 항소심은 일부 수분양자들 주장을 받아들였다. 재판부는 광고와 분양대행사 상담 과정에서 실거주가 가능한 것처럼 널리 홍보가 이뤄졌음을 짚었다.

또 생활숙박시설을 숙박업 외 용도로 사용하는 것이 금지될 가능성이 커진 상황에서도 시행사가 이런 사정 변화를 알리지 않아 주거용 사용이 가능하다는 잘못된 인식을 낳았다고 봤다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다.

대법원은 블로그 등 분양 홍보물에 "주거", "거주" 같은 표현이 일부 포함된 것은 맞지만, 동시에 "법적 용도는 숙박시설", "숙박업, 부동산 임대업" 등의 문구를 통해 일반 주거용 건축물과는 다른 시설이라는 정보도 비교적 구체적으로 제공됐다고 봤다. 

또 생활숙박시설은 제도가 도입된 초기부터 건축법상 영업시설군으로 분류돼 왔고, 별도의 용도변경 없이 주거용으로 사용하는 것은 법규상 허용되지 않았다고 지적했다.

대법원은 일부 생활숙박시설이 실제 주거 목적으로 사용된 사례가 있었다 하더라도, 이는 행정기관의 관리·감독이 충분하지 않았던 상황에서 나타난 사실상 또는 관행상의 이용형태에 그친다고 판단했다.

대법원은 이런 사정만으로 A 씨 등이 해당 건물을 주거용으로 사용할 수 있다는 동기에서 계약했다고 단정하기 어렵다고 봤다.

특히 수분양자들이 직접 서명·날인한 확인서에는 "원고들은 이 사건 건물이 생활숙박시설임을 인지하고 있으며, 건물 내 숙박업 운영 등 일체의 의무를 이행하는 데 동의하며, 이의를 제기할 수 없음"이라는 내용도 포함돼 있었다고 짚었다.

결국 대법원은 시행사 측의 유발로 수분양자들이 실거주 가능성에 관한 착오에 빠졌다고 본 원심 판단에 법리 오해와 심리 미진의 잘못이 있다고 판단했다.

재판부는 동기의 착오를 이유로 한 법률행위 취소와 당사자 의사 해석에 관한 법리를 원심이 충분히 살피지 않았다고 보고 사건을 다시 심리하도록 했다.