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기준금리가 오르면 주택 가격은 단기간에 바로 떨어지기보다 일정한 시차를 두고 주택 가격 하락으로 이어질 수 있다는 분석이 나왔다.
국토연구원은 9월 23일 발표한 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서에서 1999년 5월부터 올해 8월까지 금리 변화가 주택시장에 미친 영향을 분석했다.
연구원은 기준금리가 인상된 시점부터 다음 금리 변동이 발생하기 전까지를 금리 상승 국면으로, 기준금리가 인하된 이후 다음 변동 시점까지를 금리 하락 국면으로 구분했다.
분석 기간 동안 금리 상승 국면은 7회, 총 144개월이었으며 금리 하락 국면은 7회, 총 184개월로 집계됐다.
분석 결과, 금리 상승 국면에서 기준금리를 0.25%포인트 올리는 충격이 발생할 경우 전국 아파트 매매가격은 6개월이 지난 시점에 1.2% 하락하며 가장 큰 폭의 반응을 보였다.
출처=국토연구원
이어 12개월 후에는 1.1%, 24개월 후에는 0.9% 하락하는 것으로 나타나 금리 인상의 여파가 장기간에 걸쳐 주택시장에 하방 압력으로 작용하는 것으로 분석됐다.
상승기와 하락기를 모두 포함한 전체 분석 기간을 대상으로 조사했을 때도 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤에는 1.2% 하락하는 등 일정한 시차를 두고 집값 하락세가 심화되는 경향을 보였다.
국토연구원은 “금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향이 일정한 시차를 두고 나타나는 만큼 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리 변화가 주택 가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검해야 한다”고 밝혔다.
금리 상승에 따른 가계부채 위험도 함께 살펴야 한다고 지적했다. 금리가 오르면서 주택가격이 떨어지고 대출 원리금 상환 부담까지 커질 경우 차주의 채무 상환 능력이 떨어져 연체 가능성이 높아질 수 있기 때문이다.
특히 상환 여력이 상대적으로 낮은 취약차주의 상환 부담이 상대적으로 더 크게 나타날 수 있는 만큼 가계부채와 연체 동향 등 금융 건전성 측면의 위험을 지속적으로 점검할 필요가 있다고 연구원은 조언했다.
한편 서울 지역의 주택 매입자금 조달 구조도 대출 의존도가 커지는 방향으로 변화한 것으로 조사됐다.
서울 주택 매입자의 자금조달계획서를 분석한 결과, 임대보증금(전세 끼고 매수)이 차지하는 비중은 2021~2022년 27.1%에서 2023~2025년 16.1%, 올해 1~4월에는 6.6%까지 급감했다.
반면 같은 기간 금융기관 대출 비중은 15.7%에서 22.6%로 늘어난 데 이어 올해 1~4월에는 23.6%까지 확대됐다. 서울에서 주택을 매입할 때 임대보증금보다 금융기관 대출에 의존하는 비중이 커진 셈이다.
박진백 국토연 부연구위원은 “금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관돼 주택시장에 영향을 미친다”며 금융기관 대출뿐 아니라 정책금융과 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 점검할 필요가 있다고 밝혔다.
국토연구원은 9월 23일 발표한 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서에서 1999년 5월부터 올해 8월까지 금리 변화가 주택시장에 미친 영향을 분석했다.
연구원은 기준금리가 인상된 시점부터 다음 금리 변동이 발생하기 전까지를 금리 상승 국면으로, 기준금리가 인하된 이후 다음 변동 시점까지를 금리 하락 국면으로 구분했다.
분석 기간 동안 금리 상승 국면은 7회, 총 144개월이었으며 금리 하락 국면은 7회, 총 184개월로 집계됐다.
분석 결과, 금리 상승 국면에서 기준금리를 0.25%포인트 올리는 충격이 발생할 경우 전국 아파트 매매가격은 6개월이 지난 시점에 1.2% 하락하며 가장 큰 폭의 반응을 보였다.
출처=국토연구원
이어 12개월 후에는 1.1%, 24개월 후에는 0.9% 하락하는 것으로 나타나 금리 인상의 여파가 장기간에 걸쳐 주택시장에 하방 압력으로 작용하는 것으로 분석됐다.
상승기와 하락기를 모두 포함한 전체 분석 기간을 대상으로 조사했을 때도 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤에는 1.2% 하락하는 등 일정한 시차를 두고 집값 하락세가 심화되는 경향을 보였다.
국토연구원은 “금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향이 일정한 시차를 두고 나타나는 만큼 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리 변화가 주택 가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검해야 한다”고 밝혔다.
금리 상승에 따른 가계부채 위험도 함께 살펴야 한다고 지적했다. 금리가 오르면서 주택가격이 떨어지고 대출 원리금 상환 부담까지 커질 경우 차주의 채무 상환 능력이 떨어져 연체 가능성이 높아질 수 있기 때문이다.
특히 상환 여력이 상대적으로 낮은 취약차주의 상환 부담이 상대적으로 더 크게 나타날 수 있는 만큼 가계부채와 연체 동향 등 금융 건전성 측면의 위험을 지속적으로 점검할 필요가 있다고 연구원은 조언했다.
한편 서울 지역의 주택 매입자금 조달 구조도 대출 의존도가 커지는 방향으로 변화한 것으로 조사됐다.
서울 주택 매입자의 자금조달계획서를 분석한 결과, 임대보증금(전세 끼고 매수)이 차지하는 비중은 2021~2022년 27.1%에서 2023~2025년 16.1%, 올해 1~4월에는 6.6%까지 급감했다.
반면 같은 기간 금융기관 대출 비중은 15.7%에서 22.6%로 늘어난 데 이어 올해 1~4월에는 23.6%까지 확대됐다. 서울에서 주택을 매입할 때 임대보증금보다 금융기관 대출에 의존하는 비중이 커진 셈이다.
박진백 국토연 부연구위원은 “금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관돼 주택시장에 영향을 미친다”며 금융기관 대출뿐 아니라 정책금융과 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 점검할 필요가 있다고 밝혔다.
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